
神奈川 不動産のしくみ
どのくらいの広さにするか家は広ければ広いに越したことはありませんが、予算とのかねあいで、おのずと限度があります。
あまり広さにこだわると立地が犠牲になってしまうので、バランス感覚も必要でしょう。
では、ちょうどよい広さというのはどのくらいでしょうか。
次ページの図からもわかるように、新築マンションの平均専有面積はこのところ広がる傾向にあります。
以前はファミリータイプというと六○u前後が一般的でしたが、いまや七○u以上が主流です。
一方、一戸建ての床面積はあまり変動はなく、一○○u前後で推移しています。
「同じ床面積でもマンションは一戸建てよりも有効面積は広い」と述べましたが、こうしたローンや税金の関係上、床面積は五○u以上で見ると、まだマンションのほうがやや狭いというのが現状です。
ところで、現状は満足すべき広さなのでしょうか。
建設省が提唱する居住水準によると、四人家族の住宅の床面積は都市型で九一u、一般型で三三uが理想だとか。
現状と比べると、まだ理想にはほど遠いといえるでしょう。
広さを考えるうえで忘れてはならないのが、ローンや税金との関係です。
まずローンについては、住宅金融公庫や年金住宅融資などの公的融資で、融資の条件として床面積の下限を設けています。
融資の種類によってやや差がありますが、おおむねマンションなら五○u以上、一戸建てなら七○u以上です。
これより狭い家だと融資が受けられません。
税金についても、一定の面積以上だと各種の軽減措置が受けられ、税金が軽くなります。
あとで述べるように、家を買うと多額の税金がかかるので、軽減措置が受けられるかどうかは大きな問題です。
基準はやはり税金の種類によって多少異なりますが、だいたい四○〜五○u以上が目安です。
単身者の場合はあまり広くないマンションを買うケースも多いと思いますが、なるべく五○u以上の物件を探したほうが負担が軽くなりますし、将来転売する場合も売りやすくなるはずです。
なお、登録免許税は登記簿上の面積で判断されるので、パンフレットに書いてある面積よりやや狭くなってしまいます。
パンフレットの面積が五○uぎりぎりのような場合は、登記簿上の面積も確認しておきましょう。
家を選ぶときは、間取りにも注意が必要です。
家族構成やライフスタイルなどによって選ぶ基準も変わりますが、ここではごく基本的な考え方を述べることにしましょう。
2DK、3LDK、4LDK+Sといった広告の記載方法からもわかるように、間取りの基本は部屋の数と(L)DKの取り方にあります。
まず部屋の数については、夫婦一室十子ども各一室と考えると、四人家族なら三つあれば足りるということになります。
ただし、マンションの和室はLDKと一体化しているケースが多く、個室として利用しにくいのが一般的です。
子どもが二人とも男の子で部屋は一つで十分と考えるなら別ですが、四人家族で4LDKのマンションを選べば、永く住めるでしょう。
一方、キッチンスペースを除いたLDについては「広くしたい」という希望が相変わらず強いようです。
ダイニングテーブルとソファーを置くスペースを老えると、最低でも一○畳分はほしいところ。
一二畳分以上あれば使い勝手はグンとアップします。
夫婦二人だけのDINKSの場合は、2DKの中古マンションを1LDKにリフォームするというケースも多いようです。
部屋の配置の仕方は好みの問題でもありますが、あまり個性が強すぎると生活しにくくなることも考えられます。
モデルルームなどで「どの物件も同じような間取りだ」と感じる人も少なくないと思いますが、平凡な間取りほど売主にとっては売りやすく、買主にとっても住みやすいという傾向があることも事実です。
日当たりをよくしたいのであれば、LDKを二階に配置するという方法も考えられます。
三階建てで二階にLDKを配置し、個室を一階と三階に振り分ければ、二世帯住宅として使うことも可能でしょう。
とくにマンションの場合は、典型的な「田の字型」の間取りなら無駄が少なく、使い勝手もよいといえるでしょう。
一戸建ての場合も「一階にLDKと個室が一つ、二階に個室三つ」という4LDKがもっとも多いパターンです。
家族が集まるLDKどうせ買うなら日当たりのいい家がほしいものです。
住宅の立て込んだ市街地などでは日当たりを確保するのも難問の一つですが、家の向きによってかなり左右されることも事実です。
ただ、いくら南向きでも南側に高いマンションが建っていたりすれば日当たりは望めません。
また、南以外の向きでも周囲が立て込んでいなければ、結構、明るさは確保できるものです。
実際には、現地で日当たりを確認してから判断する必要があります。
南向き以外でも、メリットはあります。
たとえば北向きの一戸建ての場合、建物を道路側に寄せれば南側に庭が確保でき日当たりを確保するもっとも理想的な向きは「南向き」です。
一戸建てなら道路に面する向きが、マンションならベランダのある向きが、南の方角を向いているのがベストです。
南向きは他の方角に比べて価格も高く設定されるのが普通です。
また西向きの場合は、きれいな夕焼けを眺められるというメリットもあります。
それに南向き以外のほうがベランダからの眺望がいいというケースはたくさんあるのです。
南向きを選ぶかどうかは、予算と現地の状況から決めるべきでしょう。
ます。
南側の隣家の視線さえ気にならなければ、道路側に庭やLDKを配置するよりもむしろ快適かもしれません。
マンションでも、たとえば東向きなら朝日が差し込むので目覚めがさわやかになるという話もあります。
共働きで昼間は部屋に誰もいなくなるようなケースでは、日中の日差しよりもむしろ朝の日差しのほうが意味があるでしょう。
夏などは洗濯物を夜干しておけば、朝には乾いているということもあるようです。
家を選ぶ際の主なポイントについて述べてきましたが、ここにあげた項目以外にも人それぞれに重視する条件があることでしょう。
それらの希望条件を総合的に判断して買う家を決めるわけですが、広告や現地を漠然と見ているだけでは迷ってしまうかもしれません。
そこでおすすめしたいのは、希望条件をリスト化するという作業です。
まずメモ帳を用意し、思いつくままに希望条件を書き出してみてください。
「駅から歩いて一○分以内」とか「専有面積が七○u以上」、「通勤時間六○分以内」など。
できれば家族全員の希望を書き出してください。
希望条件が出つくしたら、今度はその希望条件をお王睦重要度によってランクづけします。
「どうしても譲れない条件」はAランク、「できれば実現したい条件」はBランク、「妥協してもよい条件」はCランクといった具合です。
さらにそれぞれの希望条件について採点基準を設けます。
たとえば「駅から歩いて一○分以内」なら一○点、「一五分以内」なら七点、「二○分以内」なら五点、「バス便」なら三点という基準はどうでしょう。
ここでAランクの項目は一○点満点、Bランクは七点満点というように、ランクによって差をつけます。
希望条件リストが完成したら、実際に広告を見ながら物件を採点してみましょう。
広告だけで判断できない部分は、不動産会社に問い合わせたり、実際に現地で確認して採点します。
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